KORONAVİRÜS (COVİD 19)’UN KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ ve UYARLAMA DAVALARI
İçişleri Bakanlığı’nın 16 Mart 2020 tarihinde il valiliklerine gönderdiği Koronavirüs Tedbirleri konulu Ek Genelge ile Umuma Açık İstirahat ve Eğlence Yerleri olarak faaliyet yürüten halihazırda 200.000 fazla işletmenin 16 Mart 2020 saat 00:00 itibariyle faaliyetlerinin geçici bir süreyle durdurulacağı yönünde karar alındı. Aynı zamanda birçok işletme kendi takdirlerinde olarak faaliyetlerine ara verdiklerini ya da uzaktan çalışma kararı aldıklarını; birçok perakendeci de mağazalarını bir süreliğine kapatma kararı almış ve bu kapsamda alışveriş merkezleri kapatılmıştır.
Akabinde 22.03.2020 tarihinde 2279 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararıyla icra ve iflâs takiplerinin durmasına karar verilmiştir. Ardından 26 Mart 2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile bu sefer 1.3.2020-30.6.2020 tarihleri arasında ödenemeyen kira bedellerinin kira sözleşmelerinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı hükme bağlanmıştır.
Koronavirüs salgınının kontrol altına alınması ve yayılmasının önlenmesi amacıyla alınan tedbirler ile bireylerin hareket alanları kısıtlandı, birçok işyeri faaliyetlerini geçici olarak durdurmak zorunda kaldı, faaliyetine devam eden işletmeler yönünden ise büyük bir gelir kaybı yaşanmaya başladı. İşletme gelirlerinin azalması, işletme hizmetlerinin zorunlu olarak geçici süre ile durdurulması ile işyerlerinin kullanılmasının mümkün olmaması, kiralanan kiracının kira borcunu ve kiraya verenin mecuru kullanıma hazır bulundurma borcunun yerine getirilmesine ilişkin birtakım soruların ortaya çıkmasına yol açmıştır.
Alınan ve uygulamaya geçirilen tedbirlerin kira sözleşmeleri bakımından özellikle kira bedellerinin ödenip ödenmeyeceğine ilişkin olmakla birlikte ortak giderlere katlanma, sözleşmenin feshi ve kiralananın tahliyesi gibi alanlarda birtakım soruları beraberinde getirmiştir.
KİRA SÖZLEŞMELERİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299.maddesine göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmaktadır.
Tanımdan anlaşılacağı üzere, kira sözleşmeleri, her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir.
Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü iken kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür yani kiracının borcu para borcudur.
COVİD 19’UN KİRA SÖZLEŞMELERİ BAKIMINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ
Kira sözleşmesinin her iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerden olduğuna değinmiştik. Burada koronavirüsün sözleşmenin ifası bakımından hangi kapsamda (mücbir sebep, beklenmedik hal, aşırı ifa güçlüğü) değerlendirileceğine bakmamız gerekmektedir.
Bir olay, borcun ifası sürekli olarak imkânsız hale geliyor mücbir sebepten, ifayı geçici olarak imkânsız hale getiriyor veya ifasını aşırı şekilde güçleştiriyorsa beklenmedik halden bahsedilecektir.
Kira sözleşmelerinde kiracının borcu kiralanan taşınmazın kullanılması neticesinde kararlaştırılan kira bedellerinin ödenmesine ilişkindir. Kira borcu bir para borcudur. Para borçlarında imkansızlıktan söz edilemeyeceği için kiracının aşırı ifa güçlüğü hükümlerinden faydalanabileceği söylenilebilir. Kiraya veren açısından ise bu hal beklenmedik hal olarak değerlendirilecektir. Söz konusu genelgelerle yasaklanan kiralananın kullanımı değil, söz konusu faaliyetin yürütülmesidir. Burada TBK md.138 kapsamında aşırı ifa güçlüğü hükümleri ile uyarlama talep edilebilecektir.
TBK md.138 Aşırı İfa güçlüğü: “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”
Bu kapsamda kiracılar, bu beklenmeyen olağanüstü hal sona erene kadar kira bedelinin ödenmesi borcunun askıya alınmasını, diğer bir ifadeyle kira bedeli işletilmemesini kiraya verenden talep edebileceklerdir.
Kiracının aşırı ifa güçlüğü hükümlerinden faydalanmak istiyor ancak kira borcunda temerrüde düşmek istemiyorsa beklenmeyen halin ortaya çıkması ile ödemekle yükümlü olduğu ilk kirayı ihtirazı kayıt ile ödenmeli, daha sonraki aylara ait kiralar için ise uyarlama davası açarak uyarlama talep etmelidir.
UYARLAMA DAVASI VE ŞARTLARI
Uyarlama Davası için aranan şartlar:
Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
Öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak (ihtirazi kayıt suretiyle) ifa etmiş olmalıdır.
Kira uyarlama davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise mecurun bulunduğu yer mahkemesidir.
Söz konusu koşulların oluşması halinde kiracı tarafından kira sözleşmesinde indirim yapılması ve sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması talep edilebilecektir. Bu noktada hakkaniyet ilkesi göz önüne alınarak ticari hayatın aksamaması için gerekli koşulların tespit edilmesi büyük önem taşımaktadır.
Kira uyarlama davası, kira tespit davasında olduğu gibi kira döneminin sona ermeden 1 ay önce ihtarname gönderilerek yeni kira dönemi için açılması gereken bir dava değildir. Aşırı ifa güçlüğünün mevcut olduğu durumda derhal zaman kaybetmeksizin açılması gerekmektedir.
Uyarlama davasında, geçmişe dönük kira bedellerinin uyarlanması talep edilemez. Dava tarihinden itibaren kira bedeli uyarlanır. Dava neticesinde kira bedeli yeni koşullara göre indirilir.
Dava sonucu karar kesinleşinceye kadar borçlu edimini ifa etmekle yükümlüdür, kararın kesinleşmesi ile uyarlanan yeni kira bedeli nazara alınarak oluşan fark gelecek kira dönemine ait kira bedelinden takas edilir.
Uyarlama davası 1 yılı geçmemiş olan kısa süreli kira sözleşmelerinde ya da kira sözleşmesinin sona ermesine 1 yıl kalması durumunda açılabilmesi mümkün olmaz.
Kira sözleşmesinde uyarlama yasağı varsa bile mevcut halin şartlarına bakılır, bir hakkın açıkça kötüye kullanılması hukuk düzenince korunamayacağı ve dürüstlük ilkesi gereği sözleşmede yer alan uyarlama yasağı dikkate alınmayacaktır.
7226 Sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesinin ve 2279 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı’nın Kira Bedellerinin Ödenmesine Etkisi
26.03.2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un “Geçici Madde 2” hükmüne göre,
“1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”
Bu kanun hükmü sadece işyeri kira bedelleri açısından uygulanacaktır. Hüküm, çatılı-çatısız işyeri ayrımı olmaksızın bütün işyeri kira sözleşmelerinde uygulama alanı bulacaktır. İşyeri kira sözleşmeleri haricinde kalan diğer kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenen süre içinde ödenmemesi konusunda mevcut düzenlemede bir değişiklik bulunmamaktadır.
Bu hüküm kira bedellerinin ödenmemesine ilişkin olmayıp sadece ödenmemesi durumunun (kiracının kira bedellerini ödemede temerrüdü halinde) fesih ya da tahliye sebebi olmayacağına ilişkindir. Dolayısıyla kiracının belirlenen süre içinde kira bedelini ödeme borcu devam edecektir.
İşyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenen sürelerde ödenmemesi durumunu sözleşmenin feshi açısından;
Kural olarak kira sözleşmesinde kiracının asli borcu kira bedelinin ödenmesidir. Kiracının bu asli borcunu yerine getirmeyerek kira bedelini ödemede gecikmesi halinde, sürekli bir borç ilişkisi olan kira sözleşmesinin feshi, Türk Borçlar Kanunu’nun “kiracının temerrüdü” başlıklı 315. madde hükmünde düzenlenmiştir. TBK m. 315/f.1’e göre, “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.”
TBK m. 315, kiracının kira bedelini ya da yan gideri ödemede temerrüde düşmesi halinde kiraya verene, sözleşmeyi feshetme imkânı tanımaktadır. Kiraya veren, bu hakkını kullanabilmek için kiracıya, konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı olarak en az 30 (otuz) gün, diğer kiralarda 10 (on) gün süre vermeli ve bu sürede de kiracı bedeli ödemediği takdirde sözleşmeyi feshedebilecektir. Bu çerçevede mevcut düzenleme bu şekilde olmakla birlikte, 7226 Sayılı Kanun’un “Geçici Madde 2” hükmüne göre, 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında işyeri kiralarında, kira bedellerinin ödenmemesi halinde, kiraya veren bu hükümden yararlanamayacak ve kira sözleşmesini feshedemeyecektir.
İşyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenen sürelerde ödenmemesi durumununda kiralanan taşınmazın tahliyesi açısından;
Türk Borçlar Kanunu’nun 352’nci maddesinin ikinci fıkrası hükmüne göre, kiracının bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Bu düzenleme ile kiraya veren, özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, sürekli olarak borcunu zamanında ödemeyen kiracıya karşı, kira süresinin sonunu beklemeksizin tahliye imkânına sahip olacaktır.
7226 Sayılı Kanun’un “Geçici Madde 2” hükmüne göre, 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında işyeri kiralarında, kira bedellerinin ödenmemesi üzerine, kiraya verenlerce TBK m.315 hükmü anlamında yapılacak ihtarlar neticesinde kiracı, verilen süre içinde kira bedelini ödemiş olsa bile yapılan bu ihtar, TBK m. 352 /f.2 anlamında bir haklı ihtar olarak değerlendirilemeyecektir. Dolayısıyla belirlenen zaman dilimi içerisinde yapılmış olan ya da yapılacak olan ihtarlar, haklı ihtar olarak kabul edilemeyecek ve kiraya verenlere “iki haklı ihtar” nedeniyle tahliye davası açma imkânı sağlamayacaktır.
Kiracının Kira Bedellerini Ödememesinin Süreç Açısından Hukuksal Sonuçları;
7226 Sayılı Kanun Geçici 2. Maddesi, kira bedellerinin ödenmesini engelleyen bir hüküm değildir. Dolayısıyla kiracı, kira bedeli borçlusu, kiraya veren de kira bedeli alacaklısı olmaya devam edecektir. Bu durumda alacak hakkına sahip olan kiraya veren ödenmeyen kira bedellerini faizi ile birlikte talep edebilecektir.
Ancak, 2279 Sayılı 22.03.2020 tarihli İcra ve İflas Takiplerinin Durdurulması Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararı’na göre (22.03.2020, RG 31076) “Ekli ‘İcra ve İflâs Takiplerinin Durdurulması Hakkında Karar’ın yürürlüğe konulmasına, 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanununun 330 uncu maddesi gereğince karar verilmiştir.
MADDE 1 – (1) COVID-19 salgın hastalığının ülkemizde yayılmasını önlemek amacıyla alınan tedbirler kapsamında; bu Kararın yürürlüğe girdiği tarihten 30/4/2020 tarihine kadar, nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere, yurt genelinde yürütülmekte olan tüm icra ve iflas takiplerinin durdurulmasına ve bu çerçevede taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınmamasına ve ihtiyati haciz kararlarının icra ve infaz edilmemesine karar verilmiştir.”
Görüldüğü gibi anılan karar ile, 30.4.2020 tarihine kadar nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere, yurt genelinde yürütülmekte olan tüm icra ve iflas takiplerinin durdurulmasına ve bu çerçevede taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınmamasına karar verilmiştir. Buna göre, kiracının kira bedelini ödemede geciktiği durumda, kiraya veren en erken (belirtilen sürenin uzatılmaması ihtimalinde) 02.05.2020 tarihi itibariyle takip başlatabilecektir. Bu durumda kiraya verenin ödeme emri haricinde ihtar göndermesinin hukuki yararı olmayacaktır. Zira, ihtar ile verilen sürenin sonu itibariyle işyeri kiralarında sözleşmeyi feshedemeyecek olup, bütün kira sözleşmeleri açısından da ödenmeyen kira bedelinin ihtar ile talep edilmesi durumunda kiracının verilen sürede kira bedelini ödememesinin herhangi bir yaptırımı olmayacaktır.
30.04.2020 tarihinden sonra, kira bedelinin ödenmesi için kiracıya gönderilen ödeme emrinde ya da ihtarda kira bedellerinin ödenmesi için kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 (otuz) gün, diğer kiralarda 10 (on) gün olacaktır. Süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlayacaktır.
Bu durumda işyeri kira sözleşmelerinde kiracı;
takibin devamını önlemek adına kira bedelini ödemek isterse, en geç kendisine bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren verilen sürenin sonuna kadar ödeme (faizi ile birlikte) yapabilecektir,
kira bedelini belirlenen sürede de ödemediği durumda, icra takibi kesinleşecek ve takip devam edecektir. Ancak bedelin ödenmemesi, 7226 Sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi uyarınca, TBK m.315 anlamında sözleşmenin feshi sebebi olmayacaktır.
Sözleşme hükümlerinin askıya alınması;
Kiraya veren kiralanan taşınmazı kullanıma uygun halde bulundurma borcu altındadır. Koronavirüs salgının kontrol altına alınması ve yayılmasının önlenmesi kapsamında alınan tedbirler kapsamında belirli yaş gruplarının ve kronik hastalığı olan bireylerin hareket kabiliyetleri kısıtlanmıştır. Bu durumda kira sözleşmesine konu işyerine hiçbir şekilde gidebilme ve bu işyerini kullanabilme imkanı kalmamıştır.
İşte bu şekilde kiralanan hiçbir şekilde kullanılamıyorsa sözleşme hükümlerinin askıya alınması gerekecektir.
Kira sözleşmesi tüm hükümleriyle askıya alınırsa kira artışı da gündeme gelmeyecektir.
Alınan önlemler çerçevesinde, alışveriş merkezlerinin veya iş merkezlerinin tamamen kapanması halinde kiracıların ortak gider ödeme yükümlülüğüne ilişkin;
Alışveriş merkezleri veya iş merkezleri gibi yapıların tamamen kapandığı dönemlerde dahi alışveriş merkezinde bulunan mağazaların veya iş merkezlerinde bulunan ofislerin güvenliği, alışveriş merkezinin devamlılığı ve işletilmeye hazır şekilde bulundurulması için güvenlik, temizlik, teknik destek gibi hizmetlerin sürdürülmesi gerekmektedir.
Söz konusu bu hizmetler, alışveriş merkezindeki veya iş merkezlerindeki kiracılara karşı yükümlülüklerin yerine getirilmesi amacıyla sağlandığından, kiraya verenin (veya alışveriş merkezi/iş merkezi yönetiminin) ortak giderleri, alınan önlemler sebebiyle işletmesi kapanan kiracılardan da talep edebilecektir. Ancak burada hakkaniyet ilkesi gereği ölçülü şekilde ortak giderlere ilişkin bedeller talep edilebilecektir.
KONUT KİRASI SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN
Kira sözleşmesinde kiralananın niteliği “konut” olduğu durumda, TBK m. 315 ve m. 352/f.2 uygulanmaya devam etmekle birlikte, İcra ve İflas Takiplerinin Durdurulması Hakkında Cumhurbaşkanı Kararı uyarınca ödenmeyen kira bedelleri için kiracının kira bedelini ödemede geciktiği durumda, kiraya veren en erken (belirtilen sürenin uzatılmaması ihtimalinde) 01.05.2020 tarihi itibariyle takip başlatabilecektir. Ödeme emrinde ya da ihtarda kira bedellerinin ödenmesi için kiracıya verilecek süre de en az 30 (otuz) gün olacaktır. Süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlayacaktır. Belirtilen sürede kiracı kira bedelini ödemez ve kiraya veren gönderdiği ihtarda belirlenen sürede bedelin ödenmemesi halinde sözleşmeyi sona erdireceği beyanında bulunmuş ise, verilen sürenin sonunda ihtarda sözleşmeyi sona erdireceğine ilişkin beyanda bulunmamış ise de sürenin sonunda bildireceği fesih beyanıyla kira sözleşmesine son verebilecektir.
Kiracının, ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi için kendisine verilen sürede (en az 30 gün) kira bedelini ödemesi halinde de yapılan ihtar, “haklı ihtar” olarak değerlendirilebilecek ve bu durum TBK m. 352/f.2 anlamında bir tahliye sebebi oluşturacaktır.