Ülkemizde şehirleşme tarihsel süreci itibarı ile pek çok anlamda değişiklik yaratmış olup, beraberinde de pek çok sorun ortaya çıkarmıştır. Özellikle, şehirlerde yaşayanların konut, altyapı gibi ihtiyacının karşılanması ciddi bir sorun teşkil etmiştir. Nüfus artışları ve göçler gibi etmenler dolaylı olarak konut ihtiyacı ortaya çıkarmış, ortak sosyal konutları artırmıştır. Üzerinde duracağımız ana olay kentsel dönüşüm ve bu dönüşüm sürecinin hukuki boyutta yansımaları olacaktır.
Kentsel dönüşüm kavramı, hukuk düzenimize tam anlamıyla 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Resmi Gazete’de yayınlanması ile girmiştir. Kentsel dönüşümün hukuki alt yapısının sadece bu Kanundan ibaret olmaması, konunun idare hukuku, imar hukuku, medeni hukuk, kat mülkiyeti hukuku gibi pek çok alanı ilgilendirmesi ve bütün bu alanlarda konuya ilişkin düzenlemelerin bulunması sonucunda da konuyu bir bütünlük içerisinde kavramaya çalışan “kentsel dönüşüm hukuku” doğmuştur.
Ülkemizdeki planlama faaliyetleri konusundaki temel yasal düzenleme 3194 sayılı İmar Kanunu’dur.
1984 tarihli “Toplu Konut Kanunu” da önemli bir hukuki düzenlemedir. Kanunun amacı, “konut ihtiyacının karşılanması, konut inşaatını yapanların tabi olacağı usul ve esasların düzenlenmesi, memleket şart ve malzemelerine uygun endüstriyel inşaat teknikleri ile araç ve gereçlerin geliştirilmesi ve devletin yapacağı desteklemeler” olarak belirlenmiştir.
1999 yılında meydana gelen yıkıcı deprem nedeniyle yasal düzenlemelerde bazı değişiklikler yapılmış ve 2000 yılında “Gecekondu Kanunu”na ek madde eklenerek “17 Ağustos ve 12 Kasım 1999 depremlerinde zarar gören Marmara Bölgesindeki illerde doğal afetler nedeni ile sağlıklı, güvenli ve düzenli yeni yerleşim alanları oluşturmak ve konut ihtiyacını karşılamak amacıyla bedeli 15/05/1959 tarihli ve 7269 sayılı Kanunla teşkil olunan afetler fonundan sağlanarak kamulaştırılmış veya kamulaştırılacak veya afetlere ilişkin hükümler taşıyan diğer kanunlara göre iktisap olunmuş veya olunacak arsa ve arazilerde, arsa ve konut üretimi için gerektiğinde 20/07/1966 tarihli ve 775 sayılı Kanun hükümlerine göre işlem yapılır” denilmiştir.
Kentsel dönüşümle ilgili ilk doğrudan yasal çalışma olarak 2004 tarihinde “Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu” hazırlanmıştır. Ankara’nın karayolundan Kuzey girişini kapsayan kentsel dönüşüm projesi çerçevesinde, o bölgede mevcut olan gecekondu yapılaşmasını ortadan kaldırarak, bölgenin fiziksel durumunun ve çevre görünümünün geliştirilmesi, güzelleştirilmesi ve daha sağlıklı bir yerleşim düzeni elde edilmesi ve bu yolla kentsel yaşam düzeyini yükseltmek bu Kanun’un amacıdır.
1999 yılında yaşanan büyük depremlerden sonra başlayan kentsel dönüşüm çalışmaları, 2005 yılında çıkarılan iki temel yasal düzenlemenin başarılı sonuçlar oluşturamaması üzerine yeniden ele alınmış ve 2011 Van Depreminin de etkisiyle yeni bir temel yasa çıkarılmasına karar verilmiştir. Bu düşüncelerle 2012 yılında “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” yapılarak, Türkiye’nin riskli bölgelerinin ve binalarının depreme ve diğer afetlere hazırlanması için kapsamlı bir çalışma ortaya çıkarılmıştır. Bu Kanun ile başta deprem olmak üzere doğal afetler sebebiyle meydana gelmesi kuvvetle olası can ve mal kayıplarının önlenmesi; mülkiyet haklarına saygılı, düzenli yerleşme, daha az maliyet ile en fazla sosyal faydanın temin edilmesi, kaynakların plânlı, sağlıklı ve verimli kullanılması hedeflenmiştir.
Afet amaçlı kentsel dönüşümde uygulanacak temel ve özel kanun 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanundur. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un ilk maddesine göre Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini oluşturmak üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun çıkarılış amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.
Kentsel Dönüşüm kapsamında başta Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri olmak üzere yapılacak iş ve işlemlere ilişkin sözleşmeler ve diğer iş ve işlemler, Kentsel Dönüşüm Hukukunun konusuna girmesinin yanı sıra Borçlar Hukuku, İmar Hukuku, Ticaret Hukuku, Sözleşmeler Hukuku ve diğer ilgili hukuk dallarını ilgilendiren sözleşmelerdir.
Yerinde, hızlı, etkin ve adil bir kentsel dönüşümü sağlamak, ilgili hukuki mevzuatın sunduğu teşvik ve uygulamalardan yeterince faydalanmak için, konusunda deneyimli uzman bir hukukçudan “Koruyucu Avukatlık Hizmetleri” konusunda hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Aksi halde, hukuki hakların açıkça belirtilmediği, hukuki boşlukları içeren Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri, Hasılat Paylaşımı Esasına Göre Yapılan İnşaat Sözleşmeleri ve diğer sözleşme ve alınan diğer kararların mahkemelerde iptali için dava açılabilecek ve açılacak davalarda da yürütmenin durdurulması kararları alınarak kentsel dönüşüm süreci ya hiç başlayamayacak ya da uzayıp gidecektir.
ÖZER Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu, Kentsel Dönüşüm Hukuku dalında müvekkillerine her türlü hukuki hizmeti sunmaktadır. Bu hizmetler dava vekilliği hizmeti ve danışmanlık hizmeti olarak yürütülmektedir.