AİLE KONUTU ŞERHİ
Aile konutu, ailenin oturduğu mesken olup aile açısından maddi ve manevi bir önem taşır. Taşıdığı önem gereği TMK 194. maddesi ile ailenin oturduğu konuta “aile konutu şerhi” işlenmesi gibi özel düzenlemeler ve bu düzenlemelere bağlı sınırlamalar öngörmüştür. Bir taşınmazın aile konutu olarak kabul edilebilmesi için evlilik birliğinin devam ediyor olması ve eşlerin devamlı surette o taşınmazda ikamet ediyor olması şartları aranmaktadır.
Aile konut şerhi, ailenin devamlı olarak ikametine ayrılan konutun üzerinde eşlerin tek başlarına tasarrufta bulunmalarını engelleyen şerhtir. Malik olan tarafından gerçekleştirilmek istenen tasarrufların, malik olmayan eşin rızası olmadan kullanılmasına getirilen bir sınırlamadır.
Aile konutu şerhi, kurucu değil; açıklayıcı niteliktedir. Zira burada malik olmayan eşin, aile konutuna dair hakları MK 194 gereğince kanundan kaynaklanmaktadır. Aile konut şerhi konulması, bu hakların üçüncü kişilere açıklanmasını sağlamaktadır.
Aile konutu şerhi ile;
Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemez.
Aile konutunun tapu maliki bile olsa, bu konutu satamaz veya üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Aile konutu olarak kabul edilen gayrı menkulün maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutun aile konutu olduğuna dair kayıt (şerh) koydurabilir.
Tapu Kütüğünde Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?
Malik olmayan eş; güncel nüfus kayıt örneği, aile konutunda eşlerin yaşamlarını birlikte sürdürdüklerini gösteren muhtarlık evrakı ve nüfus cüzdanı ile birlikte Tapu Sicil Müdürlüğü’ne müracaat ederek bu taşınmazın aile konutu olduğunu ve bu hususun tapu kaydına şerh edilmesini istediğini bildirecektir.
İlgili evrakların tamamlanması sonrasında yapılacak başvuru neticesinde, koşulların oluştuğu tespit edilirse aynı gün aile konut şerhi konulmaktadır. Tapuya işlenen aile konut şerhi, malik olan eşe bildirilmektedir.
TMK da öngörülmüş Aile Konutu ile ilgili haklardan yararlanabilmek için bu kaydın konulması zorunludur. Tapu kütüğüne şerh konulduktan sonra malik olan eş aile konutunu üzerinde eşinin muvafakati olmadan mülkiyeti sınırlayan işlemler yapamaz. Örneğin, konutu satamaz, alacağı kredi için bankaya ipotek edemez, kira sözleşmesini feshedemez.
Aile Konutu Şerhinin Tasarruf İşlemlerine Etkisi
Tapuda aile konutu şerhi konulmuş bir taşınmaz için satış işlemi yapılırsa satılırsa, bu işlem geçersiz olur. Ancak satış işlemi sonrasında rızası olmayan eşin aile konutunun satışı işlemine onay vermesi halinde satış işlemi geçerli hale gelebilecektir.
Taşınmazın satılmasına rızası olmayan ve bu işleme daha sonra onay vermeyen eşin TMK`nın 194. maddesine göre açacağı tapu iptal ve tescil davası sonucunda, yapılan satış işlemi ve üçüncü şahıs üzerinde kayıtlı olan aile konutuyla ilgili tapu kaydı iptal edilecektir.
Aile konutu şerhi bulunmayan ancak aile konutu olan taşınmazın üçüncü şahıslara satılması halinde;
Üçüncü şahıs satın aldığı meskenin aile konutu olduğunu bilerek almış ise iyi niyetli sayılamayacağından bu satış da geçersizdir. Diğer eş sonradan onay vermezse ve dava açarsa, üçüncü şahıs üzerinde bulunan tapu kaydı iptal edilecek ve aile konutu aileye geri dönecektir.
Üçüncü şahıs aile konutunu, aile konutu olduğunu bilmeden, tapu kaydına güvenerek, iyi niyetle satın almış ise, bu satış geçerlidir. Diğer eşin önceden veya daha sonra onay vermesi önemli değildir. Bu sebeple aile konutlarının tapu kütüğüne şerh ettirilmesi çok önemlidir.
Eğer aile konutu eşlerden biri tarafından kiralanmışsa, kira sözleşemesinin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle kendisini sözleşmenin tarafı haline getirebilir. Bundan sonra bildirimde bulunan eş de kira sözleşmesinde taraf olur. Tabi bunun doğal sonucu kira sözleşmesinde ki yükümlülüklerden eşi müteselsilen sorumlu olacak olmasıdır.
Eşlerden biri, haklı bir sebebe dayanmadan aile konutuyla ilgili gerekli muvafakati vermezse;
Bu durumda diğer eş hakime başvurarak gerekli izni hakimden isteyebilir. Hakim ileri sürülen sebebi haklı bulursa gerekli izni vererek aile konutu kira ise kira sözleşmesinin feshine, mülkiyet ise meskenin satışına izin verebilir.
Benzer durum aile konutunun kiralandığı durumlarda da olabilir. Haklı sebebin varlığının ispatlanması halinde Mahkeme tarafından, aile konutunun kira sözleşmesinin feshine izin verebilir.
Aile konutu kavramına getirilen hükümler, ailenin kullandığı ev eşyalarını da kapsamaktadır. Boşanma, ölüm veya herhangi bir sebeple ayrılık meydana geldiğinde, eşlerden biri katılma veya miras alacağına mahsuben ev eşyalarının mülkiyetinin kendisine verilmesini de isteyebilir.
Mal Rejimlerine Göre Aile Konutu ve ev eşyalarını talep şartları;
Edinilmiş Mallara Katılma Rejiminde;
Sağ kalan eş, eski yaşantısını devam ettirebilmek için, ölen eşine ait aile konutu üzerinde, intifa veya oturma hakkını katılma alacağına mahsuben `yetmez ise bedel eklemek suretiyle) isteyebilir.
Sağ kalan eş yine katılma alacağına mahsuben, ev eşyalarının mülkiyetinin kendisine verilmesini isteyebilir.
Sağ kalan eş veya ölen eşin mirasçılarının istemiyle ve haklı sebeplerin varlığı halinde sağ kalan eşe, aile konutu üzerinde intifa veya oturma hakkı yerine, mülkiyet hakkı verilebilir.
Eşler evliliğin devamı sürecinde hisseli (paylı) gayrı menkuller almış olabilirler. Eşlerden biri, bu hisseli (paylı) gayrı menkullerdeki hissesini üçüncü kişilere satması için, diğer eşin rızasını alacaktır. Diğer eş rıza vermezse, hisse üçüncü kişiye satılamayacaktır.
Paylaşmalı Mal Ayrılığı Rejiminde;
Evliliğin iptal veya boşanma kararıyla sona erdirilmesi halinde, ailenin ortak kullanımına ayrılmış olan aile konutunda hangi eşin kalacağı ve ev eşyasını hangi eşin kullanacağı konusunda eşler aralarında anlaşırlar. Bu anlaşmaya göre, aile konutunda eşlerden biri kalır ve ev eşyalarını kullanmaya devam edebilir.
Anlaşma olmadığı taktirde; hakim, olayın özelliklerini, eşlerin ekonomik ve sosyal durumlarını ve varsa çocukların menfaatlerini ve hakkaniyet durumunu da göz önünde bulundurarak, evde hangi eşin kalacağı ve ev eşyalarını hangi eşin kullanacağı kararını boşanma kararıyla birlikte verir. Ayrıca hakim, aile konutunda kalma ve ev eşyalarını kullanma süresini de (belirterek tapu kütüğüne şerhin işlenmesi için de karar verir.
Eşlerin aile konutu kiralık ise, hakim bu evde hangi eşin kalacağına karar verebilir. Kiracı olmayan eşin aile konutunda kalmasına karar vermesi halinde, kiralayanın sözleşmeden doğan haklarını güvenceye almak için gerekli düzenleme kararını verir.
Eşlerden birinin ölümünde, paylaşmaya konu mallar arasında aile konutu ve ev eşyalarının bulunması halinde, sağ kalan eşe miras ve paylaşmadan doğan hakkına mahsup edilmek suretiyle, aile konutu ve ev eşyalarının mülkiyet hakkı verilir. Sağ kalan eşin paylaşmadan doğan hakkı ve miras hakkı yetmediği taktirde, eksik kalan miktarı bedel eklemek suretiyle ödemek zorundadır.
Haklı sebeplerin varlığı halinde sağ kalan eşin veya mirasçıların istemi üzerine hakim, mülkiyet yerine intifa hakkı veya oturma hakkı kararı verebilir.
Mal Ortaklığı Rejiminde;
Eşlerden birinin ölümü halinde, sağ kalan eş, aile konutu ve ev eşyası ortaklık mallarına dahil ise, payına mahsuben bunların mülkiyetinin kendisine verilmesini isteyebilir.
Haklı sebeplerin varlığı halinde, sağ kalan eşin veya mirasçıların istemi üzerine aile konutu ve ev eşyası üzerinde mülkiyeti yerine, intifa veya oturma hakkı tanınabilir.
Boşanma veya evliliğin iptali halinde, ortaklık mallarından olan aile konutu ve ev eşyası üzerinde üstün bir yararı olduğunu ispatlayarak mülkiyet intifa veya oturma hakkı talep edebilir.
Aile konutuna ilişkin tüm düzenlemelerde dürüstlük ve hakkaniyet kurallarına uygunluk aranır, aykırılık var ise, kötü niyetli eş hukuk düzenince korunmayacaktır.