KAMULAŞTIRMA
Kamulaştırma, özel mülkiyete konu olan taşınmaz malların, tamamına veya bir kısmına, devlet veya kamu tüzel kişileri tarafından, kamu yararı ilkesi ve kanunda öngörülen esas ve usuller çerçevesinde, el konulması işlemi olarak tanımlanmaktadır. Bazı özel kanunlarda özel hukuk kişilerinin de kamulaştırma yapabileceği öngörülmüştür.
Kamulaştırma yapılabilmesi için kamu yararı bulunması şarttır. Ayrıca Kamulaştırma Kanununda düzenlenen şekilde bedel ödenmesi gereklidir ve kamulaştırmanın kanunda öngörülen usule göre yapılması gerekmektedir.
Kamulaştırma işlemi ile taşınmazının tamamına veya bir kısmına el konulabilir. Bir kısmına el konulması yeterliyse tamamına el konulması mümkün değildir. Bunun dışında irtifak kurmak yeterli ise taşınmaz üzerinde idare lehine irtifak kurulacaktır.
KAMULAŞTIRMA USULÜ
Kamulaştırmaya karar veren idare ilk olarak ödeneği belirlemekte ve daha sonra ilgili idare tarafından kamu yararı kararı alınmaktadır.
Satın Alma Usulü
Kamulaştırma bedelinin daha çabuk tespit edilmesi, taşınmaz malın mülkiyetini elinde bulunduran kişiyle bir an önce anlaşma sağlamak amacıyla Kamulaştırma Kanununda satın alma usulü düzenlenmiştir.
Satın alma yönteminin uygulanabilmesi için idarelerin kendi içlerinde “Kıymet Takdir Komisyonu” ve “Uzlaşma Komisyonu” oluşturmaları gerekmektedir. Bu komisyonlar kamulaştırılacak taşınmazın tahmini bedelini belirtmeden önce taşınmazın satın alınmak istendiğini taşınmazın malikine bildirirler. Taşınmaz maliki 15 gün içinde bu öneriyi kabul ederse Uzlaşma Komisyonu, Takdir Komisyonunun belirlediği bedeli aşmamak kaydı ile malik ile pazarlık yapar. Bu pazarlık sonucunda malikle anlaşılabilirse ve taşınmazın maliki tapuda ferağ verirse, kendisine bunun karşılığında bir bedel ödenecektir. Bu bedel Kamulaştırma Bedelidir.
Uzlaşma Komisyonu’nun malikle anlaşamaması durumunda, İdare, bedelin Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından tayin edilecek Bilirkişi Heyeti tarafından rayicine uygun olarak saptanması ve bu bedelin peşin ya da taksitle ödenmesi karşılığında kendisi adına tesciline karar verilmesi için taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurur.
Kamulaştırma Bedelinin Mahkemece Tespiti ve Taşınmazın İdareye Tescili
Kendisine başvurulan Asliye Hukuk Mahkemesi başvuru tarihinden itibaren 30 gün içerisinde bir duruşma tarihi belirler ve taşınmazın malikine durumu dava dilekçesi ve kamulaştırma belgelerini de içeren açıklamalı davetiye ile bildirir.
Yapılacak duruşmada Asliye Hukuk Mahkemesi Hakimi tarafları kamulaştırma bedeli konusunda anlaşmaya davet eder. Taraflar anlaşamazlarsa hakim 10 gün içinde keşif ve 30 gün içinde yeni bir duruşma yapılmasına karar verir. Yapılacak olan keşifte bilirkişiler ve tüm ilgililerin huzurda bulunması gereklidir. Duruşmada ise yine bilirkişiler hazır bulunur. Bilirkişilerin sunduğu raporlara karşı taraflar itiraz edebilir ve yine duruşma sırasında bilirkişiler bu itirazlara karşı beyanlarını öne sürerler. Bu süreç sonrasında tarafların anlaşması ihtimalinde veya taraflar yine anlaşamamışsa taraf ve bilirkişi rapor ve beyanları ışığında hâkim hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder. Bu bakımdan hâkim aynı bölgeden aynı niteliklere sahip diğer taşınmazlar için hangi bedelin belirlendiğini de göz önüne alacaktır.
KAMULAŞTIRMA TÜRLERİ
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında olağan ve istisnai olmak üzere kamulaştırma usulleri düzenlenmiştir.
26. maddede düzenlenen Trampa Yolu ile Kamulaştırma
12. maddede düzenlenen Kısmen Kamulaştırma
27. maddede düzenlenen Acele Kamulaştırma İstisnai Kamulaştırma usulleri olarak kanunda yer almıştır.
KAMULAŞTIRMA DAVALARI
A.KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ VE TESCİL
Bu davanın idare tarafından açılmasındaki amaç, kamulaştırılan taşınmaz için kamulaştırılan taşınmazın malikine hangi tutarda bir kamulaştırma bedelinin idare tarafından ödeneceğinin tespit edilmesidir. Dolayısıyla, idare tarafından yapılan kamulaştırmanın hukuka uygun olup olmadığı, bu davanın konusunu oluşturmadığından hukuka uygunluk tartışması bu davada yapılamayacaktır.
Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin birinci fıkrasının f bendinde taşınmaz malın kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelire göre değerinin belirleneceği öngörülmektedir. Aynı maddenin son fıkrası uyarınca kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulması nedeniyle taşınmaz malda oluşacak değer düşüklüğü oranının ve kamulaştırma bedelinin saptanmasında taşınmaz malın cinsi ve yüzölçümü ile irtifak hakkının kurulduğu alanın yüzölçümü, irtifakın niteliği ve konumu göz önünde bulundurulur.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11. Maddesine göre taşınmazın cins ve nevinin, yüzölçümünün, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurların, her unsurun ayrı ayrı değerinin, kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerinin ve özellikle yapılarda resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarının ve yıpranma payının, ayrıca bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler esas alınarak bedel takdiri gerektiği öngörülmüştür.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11. Maddesinde düzenlenen ölçütler Anayasanın 46. Maddesindeki unsurlar göz önünde tutularak düzenlenmiştir.
Anayasa’nın 46/1’de “peşin ödeme” ve “gerçek bedel” ifadeleri yer almaktadır. Bu ifadelerden kastedilen ise Kamulaştırma Kanununun 15. Maddesinde açıklanmıştır. Aynı maddede Bilirkişilerce yapılan değer tespitinde, idarece belgelerin mahkemeye verildiği gün esas tutulur hükmü öngörülmüştür.
Kamulaştırma Kanunu 10. Madde açıklaması:
A) İdarenin görevlerini içeren 1. fıkrasına göre idare, öncelikle 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu 8. maddeye göre satın alma usulünü deneyecek, kamulaştırmanın bu usulle yapılamaması halinde, 7. maddeye göre topladığı bilgi ve belgelerle 8. madde uyarınca yaptırmış bulunduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri de dilekçeye ekleyerek, taşınmaz malın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’ne müracaat edecektir.
Dolayısıyla; 2942 sayılı kamulaştırma Kanunu’nun 10. Maddesine göre bedel tespiti ve tescil davasının açılabilmesi 7. madde de gösterilen yerlerden maliklerin kimlik ve adreslerinin araştırılarak tespit edildikten sonra bu kişilere 8. maddeye göre anlaşarak satın alma usulünün denenmesi ve bu denemenin sonuçsuz kalmasına bağlıdır.
Asliye Hukuk Mahkemesine yaptığı müracaatında ise idare;
a-Taşınmazın bedelinin tespitini
b-Bu bedelin peşin ya da 3. maddenin 2. fıkrasına göre yapılmışsa taksitle ödenmesini ve taksitlerin belirlenmesini
c- Son olarak taşınmazın tapu kaydının idare adına tesciline karar verilmesini mahkemeden ister.
B) Mahkemenin Görevleri
İdare tarafından verilen dava dilekçesinin bir sureti ile idarenin sunduğu belgelerin birer örneği, davalı malike; duruşma gününü bildirir meşruhatlı davetiye ile tebliğ edilir. Adresi bilinmeyenlere, tebligat yasasının 28. mad. uyarınca ilan yolu ile tebligat yapılır.
Tebligatta özellikle;
-Tebliğ tarihinden itibaren 14. maddede gösterilen 30 gün içinde kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilecekleri,
–İdari yargıda iptal davası açarak yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını belgelemedikleri takdirde kamulaştırma işleminin kesinleşeceği,
-Mahkemece tespit edilecek kamulaştırma bedelinin hangi bankaya yatırılacağı vs. hususlar belirtilir.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun “ 10. maddesinin 5. fıkrasından itibaren ise hakimin yargı görevi düzenlenmiştir. Buna göre ilk duruşmada hâkim tarafları kamulaştırılacak taşınmazın bedeli konusunda anlaşmaya davet eder. Anlaşma olursa anlaşılan bu bedel kamulaştırma bedeli olarak kabul edilir. Anlaşma olmaması halinde, en geç 10 gün içerisinde keşif ve 30 gün sonrası içinde duruşma günü verilir. Bilirkişiler, taraflar ve diğer ilgililerin beyanlarını da dikkate alarak 11. maddedeki esaslara göre raporlarını düzenleyerek 15 gün içinde mahkemeye verirler. Keşiften sonra yapılacak duruşmaya bilirkişilerde çağrılır. Tarafların veya vekillerin itirazlarına karşılık bilirkişilerin bu itirazlara verecekleri cevaplarda zapta yazılır.
Bu duruşmada dahi taraflar bedelde anlaşamazlarsa gerektiğinde hâkim yeniden oluşturulacak bir başka bilirkişi heyeti ile 15 gün içinde ikinci kez keşif yapabilir. Bu ikinci keşiften sonra, hâkim adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli takdir eder. Bu bedelin hak sahibi adına ilanda belirtilen bankaya 15 gün içinde yatırılması için, idareye süre verilerek duruşma ertelenir. İdareye verilen bu 15 günlük süre bir kereye mahsus olarak uzatılabilir.
Ancak idarenin bedeli yatırdığına dair banka makbuzunu dosyaya ibraz etmesinden sonra “Yatırılan kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine ve taşınmazın idare adına tesciline” mahkemece karar verilebilir.
2012/18-361 E. 2012/660 K. 05.10.2012 Tarihli Yargıtay Kararı
2012/13517 E. 2013/237 K. 15.01.2013 Tarihli Yargıtay Kararı
2006/5817 E. 2006/6682 K. 21.09.2006 Tarihli Yargıtay Kararı
2008/9606 E. 2008/11574 K. 06.11.2008 Tarihli Yargıtay Kararı
B. KAMULAŞTIRILAN TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ YAPILAR
a) Tarıma Elverişli Olmayan ya da Tarımsal Amaçlı Kullanılmayan Arazinin Bedelinin Tespiti
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasına konu olan taşınmazlar her zaman tarıma elverişli değildir.
Arazi niteliğindeki taşınmazın olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir esas alınarak diğer unsurlarla birlikte değerinin tespiti cihetine gidileceğinden, tarıma elverişli olmayan bir taşınmazın, varsayımsal olarak tarıma elverişli halde bulunduğu yahut yapılacak imar çalışmaları neticesi tarıma elverişli hale getirileceği kabul edilerek münavebe ürünlerine göre değer biçilmesi mümkün değildir. Bu nitelikteki bir taşınmaz mevcut hali gözetilerek ve bu haliyle kullanılması halinde nasıl bir yarar sağlanabilecekse, bu esas alınmak suretiyle değeri tespit olunacaktır. Taşınmaz, kamulaştırma öncesi tarıma elverişli olduğu halde, heyelan veya ırmağın kesin olarak yatak değiştirmesi sonucu taşınmazın bir kısmı veya tamamı tarıma elverişsiz hale gelirse, tapudaki miktar itibariyle bu kısım dava konusu taşınmaz kapsamında kalsa dahi elverişsiz hale gelen taşınmaz kesimi veya tamamı elverişsiz hale gelmişse taşınmazın tamamı için bedel tespit olunarak malike ödenemez.
b) Üzerinde Yapı Bulunan Taşınmazın Bedelinin Tespiti
Dava konusu taşınmaz üzerinde bina bulunması halinde zemine o yörede ağırlıklı olarak yetiştiriciliği yapılan ürün/ürünler esas alınmak üzere değer biçilir; binaya ise bayındırlık birim fiyatları, yapı maliyet hesapları dikkate alınarak ve yıpranma payı da düşülerek değer biçilir ve zeminin değeri ile binanın değeri toplanarak kamulaştırma bedeline ulaşılmış olur.
Taşınmaz üzerinde yer alan bina yahut sair yapının malikinin taşınmaz maliki dışında birisi olması ve bu kişinin bu durumu ispat etmesi halinde zemin için tespit olunan değer zemin malikine, yapı için tespit olunan değer ise yapı malikine ödenecektir.
c) Üzerinde Ağaç Bulunan Taşınmazların Bedelinin Tespiti
Taşınmaz üzerindeki meyveli veya meyvesiz ağaçlar taşınmaza kapama bahçe niteliği vermemişlerse, öncelikle zeminin bedeli o yörede ağırlıklı olarak yetiştiriciliği yapılan ürün/ürünlere göre gelir hesabı yapılmak suretiyle tespit edilir, ardından ise üzerinde yer alan ağaçların yaş, cins ve nitelikleri dikkate alınarak maktuen değerleri tespit olunur ve tespit olunan ağaç bedelleri zemin bedeli ile toplanmak suretiyle kamulaştırma bedeli tespit olunmuş olur.
Taşınmaz üzerinde ürün veren meyve ağaçları bulunması ve bu meyve ağaçlarının taşınmazı kapama bahçe haline getirmeleri yahut taşınmazın kapama bağ, fıstıklık ve zeytinlik niteliğinde olması halinde ise zemine ayrı, üzerinde yer alan meyve ağaçlarına ise ayrı olarak değer biçilmesi doğru değildir. Bu halde taşınmazın olduğu halde kullanılması halinde getireceği gelirin esas alınması gerekliliği kuralından hareketle kapama meyve bahçesi olarak taşınmazdan elde edilebilecek net gelir bulunduktan sonra kapitalizasyon faizine bölünmek suretiyle kapama bağ veya bahçenin değeri tespit edilmiş olacaktır.
Kapama bahçe niteliğinde olan taşınmazda bütün meyve ağaçlarının aynı cins olmaları gerekmez. Ayrı cins meyve ağaçlarının da kapama bahçe oluşturmaları mümkündür ve bu halde kapama karışık meyve bahçesi niteliğine göre dava konusu taşınmazın bedelinin tespit edilmesi gerekir.
C. ACELE KAMULAŞTIRMA
Kamulaştırma prosedürlerinin Bakanlar Kurulu Kararı ya da kanunlarda sayılan özel durumlarda hızlandırılarak yapıldığı kamulaştırma uygulamasına acele kamulaştırma denir. Başka bir anlatımla kamu yararının olduğu bazı acil durumlarda gecikmeye fırsat verilmeksiniz bilirkişi raporu düzenlenerek diğer işlemlerin kamulaştırma işlemlerinden sonra yapıldığı kamulaştırma türüne acele kamulaştırma denir.
Madde 27 – 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Bakanlar Kurulunca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın (Değişik ibare: 24/4/2001 – 4650/15 md.) 10 uncu madde esasları dairesinde ve 15 inci madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına (Değişik ibare: 24/4/2001 – 4650/15 md.) 10 uncu maddeye göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir.
Mahkemece yaptırılan değer tespitinde belirlenen bedel idarece bankaya yatırılıp, makbuzunun mahkemeye sunulmasından sonra acele el koyma kararı verilir ve karar taşınmaz sahibine tebliğ edilir. Yapılan bu tebligattan sonra taşınmaz sahibi tapuda ferağ vererek, bankada adına yatırılan parayı alırsa, kamulaştırma işlemi kesinleşir ve bu bedel kamulaştırma bedeli olur. Taşınmaz sahibi tapuda ferağ vermezse, idarece 2942 sayılı Kanunun ilgili hükümlerine göre kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açılır.
Acele kamulaştırma kararı alma yetkisi devletin her organına değil Bakanlar Kurulu’na verilmiştir. Bu konuda karar alma yetkisi sadece Bakanlar Kurulu’na ait olduğu gibi bu konuda yetki devri de mümkün değildir (Danıştay İdari Davalar Genel Kurulu, 13.01.2011 tarih, E:2010/979, K: 2011/00000).
Ayrıca, Danıştay İdari Davalar Genel Kurulu’nun 13.01.2011 tarihli kararında, “acelelik hali ve bu hali gerekli kılan durumlar ile gerek acele kamulaştırmanın konusu, gerekse acele kamulaştırılacak taşınmazlar açıklıkla gösterilmek suretiyle acele kamulaştırmanın kapsamı ve çerçevesinin belirlenmesi gerekir” diyerek kanundaki bu yetkinin kullanımının sınırsız olmadığını ifade edilmiştir.
D. HACİZLİ TAŞINMAZIN KAMULAŞTIRILMASI
Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, ihtiyati haciz, ihtiyati tedbir, vakıf şerhi ve benzeri takyitler bulunması kamulaştırmaya engel değildir. Taşınmazın mülkiyetinin davalı olması da kamulaştırmayı engellemez. Kamulaştırma ile taşınmaz malın mülkiyeti tescilden önce kamulaştıran idareye geçtiğinden taşınmaz malikinin ve taşınmaz üzerindeki mülkiyetten gayri hak sahiplerinin hakları bedele dönüşmektedir. Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz ve benzeri takyitler olsa bile, ilişkisiz olarak kamulaştıran idare adına tescil edilmesi gerekir. Ancak tescilinden sonra, kamulaştırma bedelinin ödenmesinde dikkate alınmak üzere konunun ayrıntılı olarak kamulaştırma bedelinin yatırılmış olduğu banka ile ipotek alacaklılarına haciz ve benzeri takyitleri koyduran kuruluşlara ve kamulaştıran idareye bildirilmesi gerekir.
Alacağından ötürü, yapılan icra takibi sonunda taşınmaza haciz koyduran ve bu haczi tapuya işlenen alacaklının, kıymeti takdir edilen taşınmazın, alacağının daha fazla olması sebebi ile, daha çok değerde olduğu iddiası ile bedel artırım davası açmaya hakkı kabul edilmekte ise de; böyle bir davada arttırılmasına karar verilen bedelin alacaklı ödenmesine karar verilemez. İcra İflas Kanunu hükümleri uyarınca takibin şekli ( iflas, haciz, ipoteğin paraya çevrilmesi gibi ) dikkate alınarak bedelin kime ödeneceği, haczin hukuki dayanağı araştırılarak belirlenir. Ayrıca aynı taşınmazla ile ilgili olarak başka bir haciz alacaklısı tarafından bir bedel arttırımı davası açılmış ise bu davalar birleştirilir, açılmış böyle bir dava sonuçlanmış ise yeniden bir arttırım sözkonusu olmaz. Aksi halde herbir alacaklı yönünden taşınmaz müteaddit defalar değerlendirilecektir ki, böyle bir sonucun hukuki olduğu kabul edilemez. Bu konuda, bedel arttırımı davalarının özelliği ve sukutü hak süresine tabi olmaları nedeni ile fazlaya ilişkin hakkın saklı tutulmasına dair karar verilmesi de yasaya aykırılık teşkil eder.
1998/3765 E. 1998/5816 K. 22.02.1998 Tarihli Yargıtay Kararı
E. KAMULAŞTIRILAN MALIN GERİ ALINMASI
Kamulaştırma Kanununun 23. maddesinin 3. fıkrası hükmüne göre aynı amacın gerçekleşmesi için birden fazla taşınmazın birlikte kamulaştırılması halinde bu taşınmazların tamamının bir bütün oluşturduğu kabul edilerek 1. ve 2. fıkralarda yazılı geri alma koşulunun gerçekleşip gerçekleşmediğinin saptanması gerekir.
KK Madde 23:
Mal sahibinin geri alma hakkı –
Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece veya 22. maddenin dördüncü fıkrası uyarınca devir veya tahsis yapılan idarece; kamulaştırma ve devir amacına uygun hiç bir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilir.
Doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer.
(Ek fıkra: 10/9/2014-6552/100 md.) Birinci ve ikinci fıkrada belirtilen süreler geçtikten sonra kamulaştırılan taşınmaz malda hakları bulunduğu iddiasıyla eski malikleri veya mirasçıları tarafından idareden herhangi bir sebeple hak, bedel veya tazminat talebinde bulunulamaz ve dava açılamaz.
Aynı amacın gerçekleşmesi için birden fazla taşınmaz mal birlikte kamulaştırıldığı takdirde bu taşınmaz malların durumunun bir bütün oluşturduğu kabul edilerek yukarıdaki fıkralar buna göre uygulanır.
Özel kanunlarda bu maddenin uygulanmayacağına ilişkin hükümler saklıdır. 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanununa dayanılarak yapılan kamulaştırmalarda ve bu Kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasında belirtilen hallerde yapılacak kamulaştırmalarda bu madde hükmü uygulanmaz.
2001/14699 E. 2001/16691 K. 18.09.2001 Tarihli Yargıtay Kararı
1993/4630 E. 1993/6277 K. 10.05.1993 Tarihli Yargıtay Kararı
2005/12579 E. 2005/12202 K. 17.11.2005 Tarihli Yargıtay Kararı